Khi quyết đinh mua căn hộ chung cư đa số các gia đỉnh trẻ, và thường là đi mua nhà lần đầu nên rất thiếu kinh nghiệm, nhiều khách hàng thường thắc mắc và thậm chí không biết diện tích tim tường là gì và diện tích thông thủy là gì dẫn đến những rắc rối về sau. Trong bài viết này, đội ngũ Bất Động Sản Online sẽ hướng dẫn cách phân biệt hai loại diện tích trên cũng như quy định cách tính diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay.
# Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường là cách tính diện tích được đo tính từ tim tường, gồm tường bao quanh căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì, ngoài ra diện tích tim tường trong tiếng Anh là Built-up area.
# Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy hay diện tích lọt lòng được hiểu là cách tính diện tích căn hộ theo những nơi mà nước có thể lan tỏa. Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích trải thảm là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo. Do đó, diện tích thông thủy trong tiếng anh người ta gọi là Carpet Area. Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.
Diện tích thông thủy không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Ví dụ:
- Đối với nhà ở, chiều cao thông thủy của phòng là kích thước từ mặt sàn lên đến mặt dưới của kết cấu chịu lực (là dầm nếu nhìn thấy) hoặc của trần (nếu không nhìn thấy dầm).
- Chiều rộng thông thủy của phòng là khoảng cách giữa hai mép tường đối diện, hoặc là khoảng cách giữa hai mép cột (nếu có cột). Kích thước thông thủy tính từ bề ngoài lớp trát, nhưng không xét đến bề dày của lớp vật liệu ốp.
- Kích thước thông thủy dành cho cửa sổ và cửa ra vào, đó là kích thước của ô lọt sáng (ánh sáng đi qua được).
Như hình trên thì công thức tính diện tích thông thủy chuẩn nhất hiện nay sẽ là:
Diện tích thông thủy = (a x b) + (c x d) – (∑ei + f)
Chú giải:
- a, b là phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong).
- c, d là phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia (nếu có).
- ∑ei là tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ, i là số cột.
- f là diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ (thường căn hộ sẽ chỉ có một f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e ở trên.
Để dễ hiểu hơn, chúng tôi sẽ đưa ra một ví dụ như sau.
- a = 8,8m, b = 7m
- c = 1,5, d = 5,5m
- e = 0.8m2 – có 3e
- f = 0.8m2
Diện tích thông thủy = (8,8 x 7) + (1,5 x 5,5) – [(0,8 x 3) + 0,8] = 61,6 + 8.25 – 3.2 = 66,65m2
Vậy việc xác định diện tích thông thủy là gì có quan trọng không? Và mục đích để làm gì? Việc xác định diện tích thông thủy để người mua có thể tính toán được họ phải bỏ ra bao nhiêu tiền để mua phần diện tích sử dụng được, hay bao nhiêu trên một mét vuông. Trên thực tế nhiều người đi mua căn hộ mà không để ý để ý phần diện tích được thể hiện trong hợp đồng mua bán là loại diện tích gì, nên đôi khi tới lúc nhận nhà và đo lại thì lại không đúng như mình nghỉ.
# Khi mua bán căn hộ chung thì tính theo diện tích thông thủy hay tim tường mới hợp lý ?
Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn 1 trong hai biện pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất đông vụ việc “lùm xùm” giữa Chủ đầu tư và người mua nhà, bởi bình thường Chủ đầu tư thường sẽ chọn biện pháp tính tim tường, lý do là cách tính này sẽ khiến tăng diện tích thực tại của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý bình dân cho người mua. Người mua nhà vô hình chung có khả năng sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tại mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ sau này (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng).
Cũng vì những lý do này, hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích cỡ thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, chắc chắn tối đa ích lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tại sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
Cụ thể quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích cỡ thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng
Trên đây là bài viết cách tính diện tích tim tường và diện tích thông thủy được đội ngũ Bdsonline tổng hợp nhiều nguồn. Hy vọng bài viết đã giúp quý bạn đọc phân biệt được 2 loại diện tích này là gì cũng như quy định của pháp luật đối với nó. Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi.
