Trong thi công xây dựng, trước lúc kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xin phép thi công xây dựng, thông số hệ số sử dụng đất rất cần phải tính toán và xác định rõ ràng.Thông qua đó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư, sản phẩm tạo ra là bao nhiêu mỗi m2 đất được đầu tư. Bài viết ngày hôm nay Bdsonline giúp bạn hiểu rõ hơn thế nào là hệ số sử dụng đất và cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
# Khái niệm hệ số sử dụng đất là gì ?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Tuy nhiên diện tích sàn của công trình sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái. Đơn vị tính của hệ số này là mét vuông (m2).
Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là tỷ lệ giữa tổng sàn xây (tổng diện tích sàn xây bao gồm cả phần nổi và phần ngầm) với diện tích của mảnh đất được xây dựng.
Hiểu một cách đơn giản, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây (tất cả các sàn của các tầng cộng lại, trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất (m2).
Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây tương ứng với tỷ lệ xây cho phép.
# Công thức và cách tính hệ số sử dụng đất
Bất cứ một kiến trúc sư nào khi bắt đầu tiến hành thiết kế bản vẽ công trình sẽ đều phải thuộc lòng cách tính hệ số sử dụng đất.
Hệ số này sẽ quyết định trực tiếp đến quy mô công trình, kinh phí xây dựng, số căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 được đầu tư,…
Cách tính hệ số sử dụng đất có công thức vô cùng đơn giản:
Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:
FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Trong đó:
- Tổng sàn xây dựng: bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái
- Diện tích lô đất: Là tổng diện tích dự án bao gồm cả đường đi, tổng diện tích xây dựng,…
Để có thể hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất bạn có thể tham khảo một vài ví dụ dưới đây
Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 2000m2, tổng diện tích công trình chung cư là 20 tầng bao gồm 2 tầng hầm và 100m2. Còn 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài.
Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ bằng (20 + 2) x (1000m2 / 2000m2) = 11
Ví dụ 2: Nếu như bạn có một miếng đất lớn, bạn chia 40% để xây dựng công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 35% còn lại làm đường đi và 45% còn lại làm nhà ở. Vậy thì bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.
# Ý nghĩa hệ số sử dụng đất
– Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
– Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.
– Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
– Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỉ lệ hệ số sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ.
Vì thế, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có hệ số sử dụng đất lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.
Với những thông tin được Bất động sản Online chia sẽ về hệ số sử sựng đất là gì? Cách tính như thế nào?. Mong rằng bài viết này sẽ giúp ích cho các bạn trong việc tính được hệ số sử dụng đất.
